نموذج دعوى فسخ عقد إيجار في الأردن 2026 | إنذار عدلي ولائحة

الجواب السريع: لا تبدأ من نموذج جاهز قبل تحديد سبب إنهاء الإيجار. إذا كان النزاع بسبب التأخر في الأجرة أو مخالفة شرط، فقد يكون الإنذار العدلي والمهلة القانونية عنصرين حاسمين في بعض الحالات. وإذا انتهت المدة أو كان النزاع من نوع آخر، فقد يكون المسار استرداد مأجور أو إخلاء أو مطالبة بالأجرة بدل دعوى فسخ. لذلك اربط كل طلب بعقد الإيجار وتاريخه والسبب القانوني والمستندات.

فسخ عقد الإيجار في الأردن لا يُفهم بمعزل عن نوع العقد وسبب إنهائه وتاريخ إبرامه والنص القانوني الذي ينطبق على العلاقة. كما يجب التمييز بين فسخ العقد بسبب إخلال تعاقدي، وإخلاء المأجور في الحالات التي ينظمها قانون المالكين والمستأجرين، واسترداد المأجور بعد انتهاء المدة في الحالات التي يجيزها القانون.

في هذا الدليل توضح منصة مدى القانونية كيفية تنظيم دعوى فسخ عقد إيجار في الأردن، وما الذي يجب مراجعته قبل اختيار الطلب القضائي، مع نموذج إرشادي قابل للتخصيص بدل الاعتماد على صيغة قديمة لا تناسب كل عقد.

أولاً:- مفهوم عقد الإيجار

عرف القانون المدني الأردني في المادة 658 منه الإجارة بأنها “تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة مقابل عوض معلوم” قانون المالكين والمستأجرين الاردني

ما المقصود بفسخ عقد الإيجار؟

الفسخ هو إنهاء الرابطة العقدية بسبب سبب قانوني أو إخلال يبرر ذلك وفق العقد والقانون. لكن النتيجة العملية لا تُفترض من اسم الطلب وحده؛ فقد يكون المطلوب فسخ العقد، أو إخلاء المأجور، أو استرداده بعد انتهاء المدة، وقد ترتبط بذلك مطالبة بالأجرة أو التعويض.

لذلك يجب قراءة عقد الإيجار نفسه أولًا، وتحديد تاريخ إبرامه ومدته وشروط التجديد والإنهاء، ثم تحديد النص الذي يحكم الحالة.

ثانيًا: متى يكون الفسخ أو الإخلاء أو الاسترداد هو المسار المناسب؟

ليس كل خلاف إيجاري دعوى فسخ. قبل رفع أي دعوى اسأل: هل العقد ما زال قائمًا ووقع إخلال جوهري؟ هل انتهت المدة؟ هل توجد حالة من حالات الإخلاء التي ينظمها القانون؟ أم أن المشكلة مجرد مطالبة بأجرة أو إصلاح أو تسليم؟

1. التأخر في دفع الأجرة أو مخالفة شرط في العقد

تنص المادة 5/ج من قانون المالكين والمستأجرين على حالات يجوز فيها إخلاء المأجور. ومن بينها تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة أو جزء مستحق منه، أو مخالفة شرط من شروط العقد، وعدم تصحيح ذلك خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ تبليغه بإنذار عدلي في الحالة التي تنطبق عليها هذه الفقرة.

2. انتهاء مدة عقد الإيجار

تاريخ العقد مهم. فالمادة 5 تميز بين بعض العقود السابقة لتاريخ 31/8/2000 والعقود المبرمة بعد ذلك التاريخ. وبالنسبة للعقود اللاحقة، تكون شروط العقد ومدته والتجديد المتفق عليه عنصرًا أساسيًا في تحديد ما إذا كان المطلوب إنهاء العلاقة أو استرداد المأجور.

3. استعمال المأجور على خلاف الغاية أو إحداث ضرر

ينظم القانون أيضًا حالات مثل استعمال المأجور لغاية غير مشروعة، أو استعماله لغير الغاية المؤجر من أجلها ضمن ضوابط النص، أو إحداث ضرر بالعقار أو المرافق المشتركة. لا يكفي وصف الواقعة بهذه العبارات؛ يجب إثباتها بالمستند أو الكشف أو البينة المناسبة.

4. التأجير من الباطن أو إشغال الغير

قد تنشأ حالة إخلاء عند تأجير المأجور أو جزء منه للغير أو السماح بإشغاله دون موافقة المالك الخطية في الحالات التي ينطبق عليها النص. ويجب هنا مراجعة العقد والوقائع الفعلية لا مجرد وجود شخص آخر في العقار.

الفرق بين الفسخ والإخلاء والاسترداد

ما المستندات التي تجهزها قبل رفع الدعوى؟

• عقد الإيجار وجميع ملاحقه.
• سند تسجيل أو ما يثبت صفة المالك أو صاحب الحق في التأجير.
• كشف واضح بالأجرة المستحقة والمدفوعة إذا كانت هناك مطالبة مالية.
• الإنذار العدلي أو الإشعار إن كان مطلوبًا في المسار الذي تستند إليه.
• المراسلات التي تثبت المطالبة أو الإخلال أو محاولة المعالجة.
• أي صور أو كشف فني أو بينة على الضرر أو تغيير الاستعمال عند الحاجة.

للنص الرسمي راجع قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته، وراجع مسار قضايا الإيجارات إذا كان الملف يحتاج تحديد الدعوى المناسبة.

نموذج إنذار عدلي لفسخ عقد إيجار — صيغة إرشادية

هذا نموذج إرشادي قابل للنسخ إلى Word وليس صيغة رسمية موحدة. قبل اعتماده يجب تحديد سبب الفسخ أو الإخلاء، وهل يشترط القانون أو العقد إنذارًا، وما المهلة وطريقة التبليغ المطلوبة في الحالة الفعلية.

ثالثًا: نموذج إرشادي للائحة دعوى فسخ عقد إيجار

هذه صيغة تنظيمية وليست نموذجًا جاهزًا لكل نزاع؛ يجب تخصيصها وفق العقد وتاريخ إبرامه والسبب القانوني والبينات.

متى يكون الإنذار مهمًا؟

الإنذار ليس خطوة شكلية موحدة في كل نزاع إيجاري. أهميته تتغير بحسب السبب القانوني الذي تعتمد عليه. ففي حالة التأخر في دفع بدل الإجارة أو مخالفة شرط من شروط العقد وفق المادة 5/ج، يبرز الإنذار العدلي وتاريخ تبليغه وما إذا تم الدفع أو تصحيح المخالفة خلال المدة القانونية. أما إذا كان النزاع قائمًا على انتهاء مدة عقد أو سبب آخر، فيجب مراجعة النص والعقد لتحديد نوع الإشعار المطلوب وأثره.

لا تعتمد على عبارة عامة مثل «يجب دائمًا إنذار المستأجر» أو «لا حاجة لأي إنذار». ابدأ من سبب الدعوى، ثم راجع قانون المالكين والمستأجرين في الأردن والنص الذي ينطبق على الحالة.

المطالبة بالأجرة مع دعوى الفسخ أو الإخلاء

إذا كان هناك رصيد إيجار مستحق، أعد كشفًا مستقلًا يبين كل شهر أو فترة، مقدار الأجرة، ما تم دفعه، وما بقي مستحقًا. لا تضع رقمًا إجماليًا دون طريقة حساب قابلة للمراجعة. وإذا كانت هناك دفعات نقدية أو تحويلات أو شيكات، اربطها بالفترات التي تغطيها.

وقد تكون المطالبة المالية مرتبطة بالدعوى الإيجارية أو تحتاج إلى صياغة طلب واضح بحسب الملف. راجع المطالبة المالية لفهم طريقة تنظيم المبلغ والمستندات عندما يكون الخلاف على الدين نفسه.

هل كل شرط فاسخ يؤدي إلى إنهاء العقد فورًا؟

وجود شرط في العقد لا يعني أن كل خلاف يؤدي تلقائيًا إلى انتهاء العلاقة دون مراجعة. يجب قراءة صياغة الشرط، والواقعة التي يُقال إنها تخالفه، والنصوص الآمرة التي لا يجوز الاتفاق على مخالفتها، وما إذا كان القانون يفرض تبليغًا أو إجراءً معينًا قبل ترتيب الأثر المطلوب.

ولهذا تكون مراجعة عقد الإيجار وشروطه مهمة قبل اختيار صيغة الدعوى أو الطلبات.

إذا كان العقد منتهيًا والمستأجر ما زال يشغل المأجور

لا تستخدم «فسخ العقد» تلقائيًا إذا كانت مدة العقد قد انتهت أصلًا. هنا قد يكون السؤال عن استرداد المأجور أو منع المعارضة أو أثر استمرار الإشغال، بحسب تاريخ العقد والنص الذي يحكمه. راجع دعوى منع المعارضة في منفعة العقار عند وجود استمرار في الإشغال بعد انتهاء الحق أو نزاع على المنفعة.

قبل إيداع الدعوى: قائمة مراجعة

• تأكد أن اسم الدعوى والطلبات يطابقان السبب القانوني الحقيقي.
• راجع تاريخ العقد ومدة الإيجار وشروط التجديد والإنهاء.
• رتب الإنذارات والإشعارات بحسب التاريخ.
• افصل كشف الأجرة عن وقائع الفسخ أو الإخلاء.
• راجع الاختصاص والمحكمة وطريقة الإيداع الحالية عبر الإجراءات القضائية في الأردن.
• إذا كان النزاع يتضمن ملكية أو صفة أو حدود العقار، راجع مسار المنازعات العقارية بدل حصر الملف في الإيجار فقط.

ما الفرق بين نموذج العقد ونموذج الدعوى؟

نموذج عقد الإيجار ينظم العلاقة قبل النزاع أو أثناءها، أما لائحة الدعوى فتعرض الوقائع والسبب القانوني والطلبات والبينات بعد نشوء النزاع. استخدام بنود من عقد نموذجي داخل لائحة الدعوى لا يغني عن إثبات ما حدث فعلًا.

قاعدة عملية: ابدأ من الوقائع والعقد والنص، ثم اختر اسم الدعوى. لا تبدأ من نموذج جاهز وتحاول إجبار الوقائع على مطابقته.

رابعًا: أسئلة شائعة بخصوص دعوى فسخ عقد الإيجار

يوجد مجموعة من الأسئلة الهامة التي تتعلق بلائحة فسخ عقد الايجار وهى كالتالى:

1. ما هو آثر دعوى فسخ العقد؟

يترتب على الحكم بفسخ عقد الايجار التالي: انحلال عقد الإيجار: يقصد بانحلال العقد هو زوال الرابطة العقدية بعد نشوئها صحيحة وزوال الالتزامات الناشئة عن العقد ؛ حيث لا يكون العقد اساسً لمطالبة أحد المتعاقدين بالالتزامات الناشئة عنه ؛ ويتحلل الدائن من مطالبة المدين المخل بالتزامه ؛ ويزول العقد وتزول معه كآفة الآثار التي تترتب عليه وإن كان أحد المتعاقدين قد تضرر من هذا الزوال يحق له اللجوء بالتعويض. التعويض : التعويض هو حق يتم اثباته للدائن نتيجة إخلال المدين لتنفيذ التزامه ويكون نقدياً ومساوياً للمنفعة التي ترضى الدائن ؛ حتى يحق لأى طرف من أطراف العقد المطالبة بالتعويص فيجب إصابة الدائن بضرر نتيجة لفسخ العقد ويجب اعذار المدين ووجود علاقة سببية بين الضرر التي أصاب الدائن وخطأ المدين.

2. ما الفرق بين فسخ وانفساخ عقد الايجار؟

يعد الانفساخ هو ما يحصل بقوة القانون ولسبب خارج عن إرادة المتعاقدين ؛ مثل ان يحدث قوة قاهرة ويكون تنفيذ العقد مستحيلاً مما يؤدى الى انفساخ العقد بحكم القانون ؛ بينما الفسخ ينقسم الى عدة أنواع كالتالى:

• الفسخ الاتفاقي : هو الذى يتفق فيه الأطراف على اعتبار العقد مفسوخاً وإن لم يقم أحد المتعاقدين بتنفيذ التزامه على أكمل وجه .
• الفسخ القضائي : هو ان يلجأ الأطراف الى القاضي لأجل فسخ عقد الايجار في حال توافر حالة من حالات الفسخ المذكورة.

نموذج لائحة دعوى فسخ عقد ايجار في الاردن

منصة مدى القانونية منصة أردنية مستقلة للمعلومات والخدمات القانونية؛ يعرض هذا المحتوى إطاراً عاماً، ويجب الرجوع إلى النصوص الرسمية ومقدم خدمة قانونية مرخّص عند الحاجة إلى رأي مرتبط بوقائع محددة.

المصادر:-

نموذج لائحة دعوى فسخ عقد ايجار في الاردن نموذج لائحة دعوى فسخ عقد ايجار في الاردن

مراجعة النموذج قبل الاستخدام

هذا النموذج إرشادي ولا يُقدم كما هو. يجب استبدال الوقائع والطلبات والمبالغ بما يطابق عقد الإيجار الحقيقي، والتحقق من قانون المالكين والمستأجرين النافذ وطريقة التبليغ والسبب القانوني للفسخ أو الإخلاء.

أسئلة شائعة

هل يكفي وجود عقد منتهي لطلب الفسخ؟

لا يمكن التعميم؛ يجب مراجعة العقد والنص والوقائع والإجراء المناسب.

مرجع قضائي حديث للإيجارات

يمكن الرجوع إلى المجلس القضائي الأردني للاطلاع على مبادئ حديثة تتعلق بفسخ عقد الإيجار ومنع المعارضة وأجر المثل.

جدول مراجعة عملي

العنصر	ما الذي تراجعه؟
العقد	مدة الإيجار والأجرة والالتزامات
الإخلال	الفعل أو الامتناع محل النزاع
الإشعار	الإنذار أو المطالبة السابقة إن لزم
الإثبات	العقد والإيصالات والمراسلات
الطلبات	الفسخ وما يرتبط به من مطالبات

موضوعات مرتبطة داخل منصة مدى

• نموذج وصيغة عقد إيجار شقة في الأردن | بنود عملية قابلة للتخصيص

مصادر رسمية إضافية للتحقق

• دائرة الأراضي والمساحة — تشريعات الملكية العقارية

فسخ عقد الإيجار وإخلاء المأجور في الأردن: كيف ترتب الإنذار والمطالبات المالية؟

قبل استخدام نموذج دعوى فسخ عقد إيجار، حدد تاريخ إبرام العقد ومدة الإيجار والتجديد والسبب القانوني للإخلاء والجهة المختصة. ليست كل مطالبة بالإخلاء دعوى فسخ لسبب واحد؛ فقد تنشأ عن انتهاء مدة العقد أو مخالفة شرط أو تخلف عن دفع أجرة، ولكل حالة أثرها في الإنذار والطلبات والمستندات وفق النص النافذ والعقد. ولا يجوز اعتبار مجرد وجود نموذج جاهز دليلًا على اكتمال شروط إقامة الدعوى.

مصفوفة مراجعة الطلب قبل إيداع الدعوى

الواقعة	الملف الذي تجهزه	السؤال الذي يحدد الطلب
تأخر المستأجر عن دفع الأجرة	العقد، الأشهر المستحقة، الإيصالات والتحويلات، الإنذار وإثبات تبليغه عند لزومه	هل يستند الطلب إلى التأخر ذاته، وما شروط الإنذار في هذه الحالة؟
انتهاء المدة مع استمرار الإشغال	العقد، تاريخ البدء والنهاية، إشعارات التجديد، ما يفيد تسليم المفاتيح أو رفضه	هل نشأ تجديد صحيح، وما طريق استرداد المأجور؟
مخالفة استعمال المأجور أو التنازل	البنود التعاقدية، المراسلات، الصور والمعاينات والبينات ذات الصلة	ما المخالفة المثبتة، وهل تبرر الطلب وفق النص المنطبق؟
وجود أجور وفواتير وأضرار مع الإخلاء	كشف مستحقات منفصل لكل بند وفاتورة أو إثبات ضرر	هل تُجمع المطالبات المرتبطة بالمأجور لدى المحكمة المختصة أم تفصل وفق الحالة؟

الأجرة وأجر المثل بعد الحكم ليسا مبلغًا واحدًا

في مبدأ منشور للمجلس القضائي الأردني، تمييز حقوق هيئة عامة 8127/2024، ميّزت المحكمة بين بدل الأجور عن الانتفاع بالمأجور خلال سير دعوى الإخلاء حتى اكتساب الحكم الدرجة القطعية، وبين أجر المثل عن المدة اللاحقة وحتى الاستلام الجبري في الوقائع التي تناولها الحكم. وهذا التمييز مهم في صياغة الطلب والحساب ولا يجوز تعميمه على كل عقد دون فحص الحكم والوقائع. كما أن مبدأ تمييز حقوق هيئة عامة 8263/2024 تناول الشيكات المحررة للأجرة وأهمية تحقق صرفها ووجود رصيد في تاريخ الاستحقاق؛ فلا يُعامل مجرد تسليم شيك غير محصل باعتباره دفعًا نهائيًا دون فحص.

إذا تضمنت الدعوى أجورًا وفواتير أو تعويضًا، هل تُرفع كلها أمام الصلح؟

بيّن المجلس القضائي في مبدئه المنشور بشأن المادة 13/ج من قانون المالكين والمستأجرين أن الاختصاص قد يشمل المطالبات المرتبطة بالمأجور المقترنة بدعوى تدخل في الاختصاص النوعي لقاضي الصلح، مع مراعاة القواعد القانونية والحالة المعروضة. لذلك لا يكفي تقسيم المبالغ إلى دعاوى منفصلة بمجرد ارتفاع قيمتها، ولا يعني ذلك أن كل نزاع عقاري من اختصاص الصلح دون شروط.

لمن يريد منهج صياغة صحيفة الدعوى ببيانات الخصوم والوقائع والطلبات، يمكن مراجعة دليل لائحة الدعوى في الأردن وشروطها العامة، ثم العودة لهذا الدليل المتخصص لتطبيق القواعد المرتبطة بالإيجار. المصادر القضائية: مبدأ الاختصاص المتعلق بالمأجور، والتمييز بين بدل الأجور وأجر المثل، ودليل الوفاء بالأجرة بواسطة الشيك.

هل مهلة الإنذار في فسخ عقد الإيجار 15 يومًا أم 10 أيام؟ الفرق بين حالتين قانونيتين

الخلط بين الأجلين قد يؤدي إلى اختيار طلب غير مناسب أو رفع دعوى قبل استكمال مقدماتها. مهلة خمسة عشر يومًا واردة في المادة 5/ج/1 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته، في سياق التخلف عن أداء بدل الإيجار المستحق أو حصة الخدمات المتفق عليها أو مخالفة شرط العقد، بعد تبليغ المستأجر إنذارًا عدليًا وترك المجال لمعالجة المخالفة. أما مهلة الأيام العشرة فتظهر في مسار آخر مرتبط بإخطار المالك بوجوب إخلاء أو رد المأجور بعد انتهاء عقد الإيجار، وامتناع المستأجر عن الإعادة، وفق متطلبات المادة 19. ليست المهلة الثانية اختصارًا عامًا للمهلة الأولى.

الحالة	الإجراء الذي يجب فحصه	سبب عدم الخلط
المستأجر متأخر عن أجرة مستحقة أثناء سريان العلاقة	الإنذار العدلي ومهلة خمسة عشر يومًا في الحالة المنصوص عليها بالمادة 5/ج/1	موضوعها الوفاء أو معالجة المخالفة قبل التمسك بسبب الإخلاء عند انطباق النص
انتهت مدة عقد إيجار قابل للانتهاء وفق شروطه لكن المستأجر لم يُعد المأجور	إخطار الإخلاء أو الرد ومراجعة مدة العشرة أيام وتاريخ التبليغ أو نهاية العقد، أيهما لاحق، وفق المادة 19 وشروطها	يتعلق بمسار طلب مستعجل لاسترداد المأجور وليس مجرد مطالبة بأجرة متأخرة
العقد قديم أو تجديده محل نزاع	تاريخ العقد وأحكام الامتداد والتجديد القانونية والاتفاقية	لا يجوز تطبيق انتهاء المدة كسبب كافٍ دون تحديد النظام المنطبق
مخالفة شرط أو تأجير من الباطن	نوع السبب المحدد في القانون والمستند والإخطار المطلوب إن وجد	شروط الإخلاء والإنذار ليست متماثلة لكل سبب

مثال: تأخر شهرين في الأجرة يختلف عن انتهاء عقد جديد

إذا تأخر المستأجر عن دفع أجرة شهرين والعقد لا يزال قائمًا، فالسؤال القانوني هو هل استحقت الأجرة؟ وهل وجه إنذار عدلي صحيح؟ وهل تمت المعالجة في المدة اللازمة عند انطباق المادة 5/ج/1؟ أما إذا انتهت المدة المتفق عليها في عقد يخضع لحكم الانتهاء بانقضائها، وبقي المستأجر في الشقة، فتُراجع شروط الإخطار وإعادة المأجور والإجراء المستعجل وفق المادة 19، فضلًا عن تاريخ التبليغ ونوع العقد. لا تكتب في لائحة واحدة سببين متناقضين دون شرح الوقائع لكل منهما.

مستندات مهمة قبل تحرير اللائحة أو طلب الاسترداد

احتفظ بـنسخة العقد وتاريخ تحريره ومدته، وإيصالات الأجرة أو كشف المتأخرات، والإنذار العدلي ومحضر تبليغه، وأي اتفاق تجديد أو إقرار بالتسليم. إذا كان العقد ينص على تجديد تلقائي فافحص أثر النص وتاريخ نهايته قبل القطع بأن وضع اليد غير مشروع. ويمكن الاستفادة من دليل نموذج عقد إيجار الشقة في الأردن وملحق محضر التسليم والتأمين لفهم أهمية إثبات التجديد واستلام المفاتيح والوديعة عند إعادة المأجور.

المرجع التشريعي هو قانون المالكين والمستأجرين الأردني وتعديلاته لدى وزارة العدل، مع ضرورة التأكد من النص النافذ والتاريخ والاختصاص عند قيد القضية. لا يُفترض أن الإخطار وحده يمنح حق إخراج المستأجر بالقوة أو تغيير الأقفال دون إجراء قانوني.