تعد دعاوي فسخ عقد الإيجار في الأردن من الدعاوى التي في غاية الأهمية بحيث تظهر كيفية موازنة القانون بين مصالح الأطراف على الرغم من أنهم وقعوا أو اتفقوا على عقد؛ وطبقا للقاعدة القانونية الشهيرة العقد شريعة المتعاقدين؛ ولكن القانون يتدخل ويحفظ مصالح الأفراد ويحفظ التوازن في المجتمع حتى لا يتعسف أحد في تنفيذ العقود ومنهم عقد الإيجار.
يعد عقد الإيجار من العقود في غاية الأهمية ولقد نظمها المشرع الأردني في القانون المدني لعام 1976م في الباب الثاني؛ ويحدث أن يريد طرفا عقد الإيجار فسخ العقد؛ ولهذا في ذلك المقال سنوضح نحن مكتب مدى للمحاماة والاستشارات القانونية كيفية كتابة لائحة دعوى لفسخ عقد الإيجار في الأردن.
أولاً:- مفهوم عقد الإيجار
عرف القانون المدني الأردني في المادة 658 منه الإجارة بأنها “تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة مقابل عوض معلوم”
قانون المالكين والمستأجرين الاردني
مفهوم فسخ عقد الإيجار:
يعرف فسخ عقد الإيجار بأنه هو حل أو فك الرابطة العقدية التي نشأت بين المتعاقدين والعمل على إزالة كل ما ترتبه من آثار بحيث يصبح العقد منعدما كأنه لم يكن ويترتب عليه إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد.
قانون محاكم الصلح الاردني لعام 2022
مفهوم دعوى فسخ عقد الإيجار:
تعرف دعوى فسخ عقد الإيجار بأنها هي الدعوى التي يرفعها المتعاقدون سواء كان المؤجر أو المستأجر على آخر؛ وترفع الدعوي لدى المحكمة المختصة بطلب يكون فيها فسخ العقد وزوال العلاقة التعاقدية والعمل على إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد.
ثانياً:- لماذا يتم رفع دعوى فسخ عقد إيجار؟
يتم رفع دعوى فسخ عقد ايجار في حال رفض المستأجر إخلال المأجور بالتراضي او تأخر عن دفع الأجرة لعدة أشهر ؛ ففي تلك الحالة يحق للمالك أن يلجأ الى القضاء لأجل اخلاء المكان المؤجر ؛ ويتم ذلك بعد توجيه الإنذار الخطى القانوني الى المستأجر بواسطة كاتب عدل ؛ وثم يتم تقديم دعوى الاخلاء الى القاضي المختص من خلال النظر الى دعاوى الإيجارات بحيث يمكن للمالك أن يتقدم بدعواه لرغبته في انهاء التعاقد مع المستأجر من خلال الاستناد الى حق الملكية وحرية التعاقد.
قانون الملكية العقارية الاردني 2022
كيفية فسخ عقد الإيجار؟
الأصل أنه يتم فسخ عقد الإيجار من خلال اتفاق المتعاقدين ولكن في حال عدم اتفاق المتعاقدين يتم اللجوء إلى القضاء بواسطة رفع دعوى فسخ عقد الإيجار؛ وفي حال وجود الشرط الفاسخ في العقد والذي ينص على “إنه إذا أخل أحد المتعاقدين بشروط العقد؛ فإنه يعتبر العقد مفسوخا؛ أو أن يوجد بالعقد شرطا مفاده يحق للمؤجر فيه هذا العقد بالإرادة المنفردة؛ وبدوت إبداء أسباب؛ ودون تتراضى أو تقاضى ودون الحاجة إلى الإنذارات العدلية”؛ حيث إن هذا الشرط يعمل على تحويل العقد من لازما إلى غير لازم.
شرح الغبن في القانون الأردني الجديد 2023
شروط رفع دعوى فسخ عقد الايجار :
يتم رفع طلب فسخ لعقد الايجار بحيث يكون متعلق بالمدة المتبقية من العقد ؛ ويطلب المتعاقد رافع دعوى الفسخ عدم اكمال المدة العقدية لعقد الايجار والعمل على إنهاء أثر عقد الايجار ورد المأجور الى المؤجر ؛ وحيث انه يجب توافر الشروط الاتية لأجل رفع دعوى فسخ عقد ايجار في المحكمة المختصة بالأردن ؛ وتلك الشروط كالتالى:
- وجود عقد إيجار خطي بين مالك العقار والمستأجر.
- يجب ان يسبق رفع الدعوى التوجه بإنذار للمستأجر.
- يجب ان تكون مدة الايجار بين المؤجر والمستأجر قد انتهت.
- يجب ان تتحقق إحدى الحالات الخاصة بالإخلاء والتي وردت في قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لعام 1994م ؛ حيث نصت المادة الخامسة منه في الفقرة (ج) على ” على أنه يجوز اخلاء المأجور في أي من الحالات التالية:-
- اذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة، أو اي جزء منه مستحق الاداء قانونا، او تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها او خالف اي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي.
- اذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة أو تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم انذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لإنذار جديد.
- اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له بأشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة.
- اذا سمح المستأجر لشريك او شركة بأشغال العقار المؤجر على انه اذا كان شخصان أو اكثر يشغلون العقار عن طريق الاجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم، فان ذلك لا يعتبر موجبا للإخلاء ويسري هذا الحكم الاخير على تشكيل شركة عادية بين المستأجر وأفراد اسرته العاملين معه في نفس العقار.
- اذا ترك المستأجر المأجور بلا اشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة اشهر او اكثر في العقارات المؤجرة لغاية غير مشروعة.
- اذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
- اذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا.
- اذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح بأحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه اعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو يسمح بأحداث مثل هذا التغيير، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها عند ترك العقار اذا طلب المالك ذلك.
- اذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة اذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لأحكامه.
- اذا انشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقارا مناسبا لممارسة أعماله او سكناه بدلا عن المأجور في المنطقة التي يقع فيها العقار.
- في حال توافر إحدى الحالات السابقة يستطيع المؤجر التقدم بدعوى اخلاء مأجور وفسخ عقد الايجار.
قانون نقابة المحامين النظاميين الأردنيين
ثالثاً:- نموذج لائحة دعوى فسخ عقد ايجار في الاردن 2023
المدعي :
……………………………هويته الوطنية رقم ( ) عنوانهم للتبليغ على عنوان وكيلهم المحامي ………..
المدعى عليه :
……………………….هويته الوطنية رقم ( ) وعنوانه للتبليغ .. ووكيله….
موضوع الدعوى
- فسخ عقد اجرته السنوية ……..دينار.
- المطالبة بمبلغ قدره… دينار
وقائع الدعوى
- شغل المدعى عليه في العقار العائد للمدعين شقة للسكن والكائنة على قطعة الأرض رقم ……..حوض ام اذينات رقم 6 من اراضي جنوب عمان بموجب عقد إيجار مؤرخ بتاريخ 1/5/2018 بأجرة سنوية مقدارها 3000 دينار تدفع على أقساط شهرية قيمة كل قسط …… دينار تدفع في بداية كل شهر .
- خلف المدعى عليه عن دفع بدلات ايجار مستحقة بقيمة …….. دينار وذلك وفقا للتالي ……. دينار باقي ايجار عن الشهر السادس من عام 2019 ،2022 دينار عن الاشهر من الشهر السابع من عام 2019 وحتى الشهر الثاني من عام 2022 م.
- مع مراعاة أحكام البند الثاني عشر من عقد الايجار والذي قد تنازل فيه عن تبادل الاخطار أو الانذار فان المدعى عليه قد خالف احكام عقد الايجار الامر الذي يبرر للمدعين المطالبة بفسخ عقد الايجار وتسليم المأجور للمدعي خاليا من الشواغل والمطالبة بالأجور المستحقة بذمة المدعى عليه.
- محكمتكم الموقرة صاحبة الصلاحية والاختصاص لنظر هذه الدعوى .
خدمة صياغة عقود بيع مميزة بيد محامي أردني
الطلب
يلتمس المدعين من محكمتكم الموقرة:-
- تبليغ المدعى عليه نسخة من لائحة الدعوى ومرفقاتها وتحديد موعد لرؤيتها ودعوته للحضور
- بعد المحاكمة والثبوت الحكم بفسخ عقد الايجار والزام المدعى عليه بأخلاء العقار وتسليمه للمدعي خاليا من الشواغل والزامه بدفع المبلغ المطالب به وقيمته ….. دينار وتضمينه الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة والفائدة القانونية من تاريخ المطالبة وحتى السداد وحتى السداد التام
واقبلوا فائق الاحترام
وكيل المدعي
رابعاً:- أسئلة هامة بخصوص لائحة فسخ دعوى عقد الايجار :
يوجد مجموعة من الأسئلة الهامة التي تتعلق بلائحة فسخ عقد الايجار وهى كالتالى:
-
ما هو آثر دعوى فسخ العقد؟
يترتب على الحكم بفسخ عقد الايجار التالي:
انحلال عقد الإيجار: يقصد بانحلال العقد هو زوال الرابطة العقدية بعد نشوئها صحيحة وزوال الالتزامات الناشئة عن العقد ؛ حيث لا يكون العقد اساسً لمطالبة أحد المتعاقدين بالالتزامات الناشئة عنه ؛ ويتحلل الدائن من مطالبة المدين المخل بالتزامه ؛ ويزول العقد وتزول معه كآفة الآثار التي تترتب عليه وإن كان أحد المتعاقدين قد تضرر من هذا الزوال يحق له اللجوء بالتعويض.
التعويض : التعويض هو حق يتم اثباته للدائن نتيجة إخلال المدين لتنفيذ التزامه ويكون نقدياً ومساوياً للمنفعة التي ترضى الدائن ؛ حتى يحق لأى طرف من أطراف العقد المطالبة بالتعويص فيجب إصابة الدائن بضرر نتيجة لفسخ العقد ويجب اعذار المدين ووجود علاقة سببية بين الضرر التي أصاب الدائن وخطأ المدين.
-
ما الفرق بين فسخ وانفساخ عقد الايجار؟
يعد الانفساخ هو ما يحصل بقوة القانون ولسبب خارج عن إرادة المتعاقدين ؛ مثل ان يحدث قوة قاهرة ويكون تنفيذ العقد مستحيلاً مما يؤدى الى انفساخ العقد بحكم القانون ؛ بينما الفسخ ينقسم الى عدة أنواع كالتالى:
- الفسخ الاتفاقي : هو الذى يتفق فيه الأطراف على اعتبار العقد مفسوخاً وإن لم يقم أحد المتعاقدين بتنفيذ التزامه على أكمل وجه .
- الفسخ القضائي : هو ان يلجأ الأطراف الى القاضي لأجل فسخ عقد الايجار في حال توافر حالة من حالات الفسخ المذكورة.
نموذج لائحة دعوى فسخ عقد ايجار في الاردن 2023
يعتبر مكتب مدى للمحاماة والاستشارات القانونية واحدا من أفضل مكاتب المحاماة في عمان الأردن التي تقدم الخدمات القانونية الشاملة، ومن المكاتب المتخصص في الاعتراض على الأحكام الحقوقية حيث لدينا خبرة تتعدى العشر سنوات في رفع القضايا والاعتراض على الأحكام.