تخطى إلى المحتوى

دعوى استرداد عقار وفق القانون الاردني

تقييم الموضوع

دعوى استرداد عقار وفق القانون الاردني. اتفاقية الإيجار هي عقد بين الطرفين ،حيث يجب على كل طرف تنفيذ التزاماته تجاه الآخر. تتمثل إحدى الالتزامات الرئيسية للمستأجر في تسليم العقار المؤجر إلى مالكه عند انتهاء عقد الإيجار ولم يتم تجديده.

إذا وافقوا على تجديده لكنهم لم يفعلوا ذلك. هناك حالات يرفض فيها المستأجر أداء واجبه دون سبب ،وينتج عن ذلك لجوء المؤجر إلى المحاكم بقضية تستغرق وقتًا طويلاً لحلها.

دعوى استرداد عقار وفق القانون الاردني

دعوى استرداد عقار وفق القانون الاردني

دعوى استرداد عقار وفق القانون الاردني

ولحل هذه القضايا أصدر المشرع الأردني كخطوة أولى قانون الملاك والمستأجرين المعدل رقم 11 لسنة 1994. وفي سياق هذا القانون أوضح المشرع كيفية التعامل مع العقارات المؤجرة عند وجود شروط. استوفيت. كانت بإصدار تعديلات قانون الملاك والمستأجرين رقم 17 لسنة 2009 المعدل بالقانون رقم 22 يوفر عام 2011 طريقة للمؤجر لاسترداد الممتلكات المؤجرة عند انتهاء مدة عقد الإيجار. هذا الطريق يمر عبر القضاء المستعجل.

 

أولاً: رد العقار إلى المؤجر كالتزام ناشئ عن عقد الإيجار.

1- ماهية التزام المستأجر برد المأجور

تندرج اتفاقية الإيجار ضمن نطاق اتفاقيات العقد التي يتم إبرامها بموافقة الطرفين ،ويتم وضع اتفاقية الالتزامات والاتفاق عليها في شروط العقد ،مما يجعل التزامات كل طرف واضحة ومحددة. بالنظر إلى أن عقد الإيجار هو أيضًا عقد مؤقت ،فإنه ينتهي بمدته ومن الطبيعي أن يدفع المستأجر الإيجار. إعادة العقار المؤجر إلى المؤجر بعد انقضاء مدته ،وبعد ذلك تصبح تسليمه كمغتصب.

أ– ما يلتزم المستأجر برده

من أجل توضيح ما هو التزام المستأجر بالعودة ،يجب مراجعة نص (المادة 700/1) من القانون المدني الأردني ،والذي تضمن ما يلي (1 – يلتزم المستأجرون بإعادة العقار المؤجر بشرط أن يكون). ) ،ومن هذا النص يتضح لنا أن المستأجر ملزم بالعودة من تلقاء نفسه ،ولكن ليس وفقًا لما أمر به. يستند التزام التسليم على الممتلكات التي تم تأجيرها من المؤجر في بداية عقد الإيجار.

بسبب عقد الإيجار ،لا يُسمح للمستأجر بالعودة إلى عقار مماثل للمستأجر. يجب على المستأجر العودة إلى العقار المطابق للعقار المؤجر حتى لو كان من نفس المواصفات. هذا لا يعفيه من التزامه بإعادة الممتلكات ما لم يكن قد حصل على إذن من المؤجر وتم الوفاء بهذا الالتزام من خلال إعادة عقد الإيجار. لا ينتهي التزام المستأجر حتى عند انتهاء عقد الإيجار ،طالما هو ينشأ هذا الالتزام إذا كان سبب إنهاء عقد الإيجار هو إنهاء العقد أو أي سبب آخر.

ب- آلية تنفيذ الالتزام بالرد

عندما ينتهي عقد الإيجار ويكون المستأجر ملزمًا بإعادة العقار إلى المالك كما كان وقت إبرام العقد ،يجب عليه إعادته إلى المالك كما هو موضح سابقًا في هذا الشرط الذي كان عليه في ذلك الوقت. أي مانع لذلك ،فيثير أي كل ما من شأنه منع البائع من استلام العقار والاستفادة منه.

عندما يتم إرجاع العقار المؤجر ،يجب إعادته إلى المؤجر في نفس المكان المتفق عليه ،وإلا سيتم إعادته إلى المكان الذي كان فيه العقار المؤجر عندما استلمته لأول مرة من المؤجر.

يشرح هذا المقطع ما يحدث عندما يفشل المالك في إعادة العقار ،إما عن طريق إعادته في الوقت المتفق عليه أو عدم إعادته على الإطلاق.

عندما ينتهي عقد الإيجار ويرفض المالك إعادة العقار المؤجر إلى المستأجر ويستمر في الاحتفاظ به ،هناك بعض الآثار المترتبة على ذلك. يمكننا سردها على النحو التالي:

بادئ ذي بدء ،بمجرد أن يرفض المستأجر إعادة العقار ،يحق للمالك قانونيًا رفع دعوى قضائية موجزة للطعن في رفض المستأجر إعادة العقار. فإن لم يرد جاز له حينئذ أن ينفقه من جيبه. أحكام [2]. ”

إذا طلب المؤجر ذلك ،يجوز للمؤجر اتخاذ إجراءات قانونية ضد المستأجر للحصول على تعويضات. ينص القانون المدني الأردني على أن المستأجر يحتفظ بالعقار المؤجر ولا يعيده بعد انتهاء فترة الإيجار. كما تنص على أنه إذا استخدم المستأجر العقار المؤجر دون حق بعد انتهاء عقد الإيجار ،فإنه ملزم بدفع الإيجار. مدة الاستخدام والمؤجر مضمون. يضمن المالك أيضًا إصلاح أي ضرر يلحق بالممتلكات.

& – في نهاية عقد الإيجار ،يجب على المستأجر إعادة العقار إلى المالك إذا احتفظ به ولم يعيده إلى المؤجر. ومع ذلك ،فإن مسؤوليته عن ذلك ليست التزامًا تعاقديًا بسبب انتهاء مدة الإيجار ،بل هو التزام أخلاقي بدلاً من ذلك لأن يده على الممتلكات هي يد المعتدي الذي يتحمل مسؤولية تدميرها. وضرر الاختراق.

ثانياً: مضمون الطلب المستعجل برد المأجور

عندما يفشل المستأجر في الوفاء بالتزامه بإعادة الممتلكات إلى المؤجر ،يمكن للمؤجر استخدام هذه الطريقة وتقديم طلب لإعادة الممتلكات. هذا صالح لأنه تم استدعاؤه في ذلك الوقت.

1- مفهوم الطلب المستعجل برد المأجور

أ– الطلب المستعجل بوجه عام

القضاء العاجل هو الجهة التي يتم اللجوء إليها لمنح الحماية القضائية للحقوق التي يخشى ضياعها إذا تم اللجوء إلى القضاء الموضوعي لحمايتها ،بالنظر إلى الوقت الطويل الذي تستغرقه المحاكم الموضوعية في فقدان اختصاصها واختفاءها. من أي دليل يثبت اختصاصهم يمكن الحصول عليها.

بالرجوع إلى القانونين الأردني والعربي ،اتضح لنا أن أيا منهما لم يخضع للطلب العاجل ،لأن قانون الإجراءات المدنية لم يكن للطلب المستعجل ،وإنما لتنظيم المحاكم الجزئية واختصاصاتها فقط. . مما جعل الفقه والقضاء يتعاملان معها بتعريفها كطلب مقدم للبت في بعض الأمور. إذا كنت تخشى شيئًا ما ،فسوف يتضاءل أو يضيع بمرور الوقت. إنه أمر مؤقت ،وستأتي الحاجة الملحة إلى القيام بشيء حيال ذلك وتذهب.

من الواضح أن الطلب الموجز هو طلب مؤقت مقدم إلى القاضي المستعجل ،ويتم تقديمه من قبل أصحاب المصلحة للمطالبة باتخاذ بعض الإجراءات بشأن حق معين. إذا أثر مرور الوقت عليه ،بشرط أن يكون كل ذلك دون المساس بأصله ،ويكون القرار الصادر في هذا الطلب الموجز قرارًا مؤقتًا.

ب- الطلب المستعجل برد المأجور

يختلف موقف ومفهوم الطلب العاجل لإعادة العقار بموجب قانون الملاك والمستأجرين عن الطلب العاجل بموجب قانون الإجراءات المدنية ،والذي يرجع إلى هذه الاختلافات في الطبيعة. يتمثل أحد الاختلافات في أنه من الناحية القانونية ،فإن المستأجر الذي لا يُجبر على التخلي عن حيازته لأنه قد تلقى أمرًا من قاضٍ أو محكمة يمكنه تقديم طلب عاجل لإعادة ممتلكاته ،في حين أن المستأجر الذي هو طُلب منه إخلاء مقره يستغرق الأمر وقتًا طويلاً ،لكن المحكمة عادةً ما تحل هذه المشكلة من خلال مطالبة صاحب العمل بسداد الأجور.

هناك فرق مهم وأساسي آخر بينهما. لم يكن المؤجر مطالبا برفع دعوى موضوعية عندما صدر قرار له في الطلب العاجل بإعادة الإيجار ،بينما يختلف في إجراءات المحاكمة المدنية ،التي تلزم المدعي برفع الدعوى الموضوعية من خلال إثبات حقه في غضون مدة أقصاها ثمانية أيام من تاريخ القرار بشأن طلبه. فإن لم يفعل ،صار القرار الصادر لصالحه كأنه لم يكن.

يعتبر تقديم المشرع الأردني للطلب العاجل لإعادة العقارات المؤجرة خطوة إيجابية في طريق حل الأزمة الناشئة عن التقاضي طويل الأمد أمام المحكمة الابتدائية. وقد سبقه العديد من القوانين العربية التي ما زالت تربط بين إعادة الأملاك المؤجرة والإخلاء ،كالقانون المصري غير المعروف.

مثل هذا الطلب العاجل ،لا يوجد شيء من هذا القبيل. يحتوي على أي نص قانوني يسمح للمالك باللجوء للقضاء المستعجل لطلب استرداد الإيجار بشكل منفصل عن طلب الإخلاء ،بالإضافة إلى أن قضية الإخلاء والاسترداد في القانون المصري تقتصر على إثبات توافر حالة الاستعجال فيها ،بينما اعتبر المشرع الأردني الطلب العاجل لإعادة الإيجار أن حالة الاستعجال حالة مفترضة ،فهي ليست ضرورية. الأقل يثبت وجوده كما هو مفترض.

2- مدى خضوعه لشروط الطلب المستعجل

يجب استيفاء شرط الاستعجال حتى يتمكن القضاء المستعجل من إعادة النظر في الطلب المستعجل بشكل عام. هل هذان الشرطان ضروريان لتطبيق قانون الملاك والمستأجرين؟

أ- شرط الاستعجال

يخضع طلب إعادة العقار المؤجر لشرط الاستعجال الذي يخضع له في قانون الإجراءات المدنية. وهذا الشرط يختلف عنه في أن الإلحاح تحت هذا الشرط صفة مفترضة ،وافتراضه مبني على فكرة التوافر عند بقائه. المستأجر مشغول بالممتلكات المؤجرة ولا يريد تسليمها على الرغم من انتهاء مدة الإيجار ،مما يتسبب في تكبد المؤجر خسائر متزايدة حيث لم يعد بإمكانه استخدام ممتلكاته دون أي تعويض إضافي.

وبالتالي ،فإن طلب إعادة الإيجار عند تقديمه إلى القضاء المستعجل لا يتعرض لمسألة هل هو عاجل أم لا. بدلاً من ذلك ،تفحص هذه المحكمة مدى توفر الشروط المطلوبة للتعافي من المالك في مثل هذه الحالات.

ب– شرط عدم المساس بأصل الحق

من ناحية أخرى ،لا يمس قاضي المستعجلة بأصل الحق عند توجيهه لطلب الموجز بشكل عام ،ولكن يجوز له إخضاعه لفحص جميع الأوراق المقدمة من الخصوم.

وينطبق أيضًا على طلب إعادة الممتلكات ،لأن القاضي المستعجل لا يفحص أصل الحق ،بل يفحص ما إذا كانت هناك شروط يمكن بموجبها منح الاسترداد أم لا. فحص وقوفه تحدد هذه الشروط والأحكام طبيعة النزاع.

في الطلب العاجل لإعادة العقار المؤجر ،يجب على المؤجر إثبات قدرته على سداد دينه.

تنص المادة 19 من قانون الملاك والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته على أنه (يحق للمالك اتباع الإجراءات التالية لإخلاء أو استرداد العقار المؤجر ،واستلامه دون قلق إذا كان سبب الإخلاء أو الاسترداد هو انتهاء مدة عقد الإيجار وفقًا لبنود العقد أو وفقًا للفقرة “ب” من القسم 3.) المادة (5) من هذا القانون.

بالرجوع إلى نص المادة 5 / ب) من نفس القانون نجد أنها نصت على ما يلي: 1. إذا تم الاتفاق على عقد الإيجار ،فسيكون محكومًا بشروطه ،سواء كان العقار مخصصًا للسكن أو للغير. وما إذا كانت تنتهي صلاحيتها في نهاية فترة معينة أم لا. 2. إذا كانت هناك بنود التجديد التلقائي في العقد ،فسيتم إنفاذها بموجب القانون لفترة من الوقت إذا لم يرغب المستأجر في تجديد عقد الإيجار ،فيجب عليه إرسال إشعار قبل انتهاء صلاحيته.

أ- انقضاء مدة الإيجار وفق أحكام القانون.

يندرج عقد الإيجار تحت فئة العقود التوافقية ،وجميع الالتزامات التي يتضمنها ملزمة باحترام الطرفين ،وبما أن مدة العقد ثابتة في جوهرها ،وتمثل التزامًا على المستأجر في التزامه إخلاء العقار عند انتهاء تلك الفترة دون تجديد العقد.

أنشأ المجلس التشريعي طلبًا عاجلاً لإعادة العقار كطريقة حتى يتمكن المؤجر من استرداد العقار بعد انتهاء مدة عقد الإيجار ،وفشل المستأجر في إعادته طواعية بعد أن تلقى تعليمات.

أن العقد قد أبرم في أو بعد 31 أغسطس 2000.

قرر المشرع أن أي عقد إيجار مبرم في أو بعد 31 أغسطس 2000 وأي تاريخ بعد ذلك ،تنتهي مدة الإيجار ويجب على المستأجر إعادة العقار المؤجر إلى المؤجر طواعية. حقيقة أن المالك قد قدم طلبًا عاجلاً لإعادة ممتلكاته المؤجرة من المستأجر لا يعتبر مبررًا للمستأجر لمنعه من إعادة الممتلكات المؤجرة.

يتم تضمينه في العقد والاتفاق عليه. إذا كان عقد الإيجار قد أُبرم قبل هذا التاريخ فلا يخضع لهذا الطلب المستعجل ،فيحق للمستأجر شغل العقار المؤجر والاحتفاظ به حتى بعد انتهاء مدته.

ويلاحظ في الحالات السابقة أن القاسم المشترك بينهما هو انتهاء مدة عقد الإيجار. انتهاء مدة عقد الإيجار هو الشرط الأساسي الذي يجب استيفاؤه عند تقديم طلب عاجل لاسترداد الإيجار ،وكذلك الشروط الخاصة بكل شرط.

ثالثاً: الشروط التي تلزم المستأجر برد الإيجار والشروط التي تجعله واجباً.

يجب استيفاء المعلمات في الطلب العاجل.

طلب المشرع مجموعة من الشروط التي يجب الوفاء بها حتى يتمكن المؤجر من التقدم بطلب للحصول على حكم مستعجل. فيما يلي بيان موجز لتلك الشروط.

أ- أن يكون عقد الإيجار مكتوباً

تنص المادة 19 من قانون الملاك والمستأجرين على أن العقد المبرم بين المالك والمستأجر يجب أن يكون مكتوبًا.

هذا طلب منطقي وصالح ،حيث لن يتمكن قاضي الإجراءات الموجزة من التحكم في حقيقة وقائع وطبيعة القضية ،أو إثبات وجود علاج متاح ،خاصة ما إذا كان العقد قد انتهى بالفعل أم لا ما لم يكن قد انتهى. كتب في الكتابة.

أن عقد الإيجار قد أبرم في وقت متأخر عن شهر سبتمبر 2000 م.

يأتي هذا في إطار تنفيذ المادة 19 من قانون الملاك والمستأجرين ،التي تنص على أنه عند انتهاء عقد الإيجار ،إذا تم تقديم طلب لإعادة الممتلكات بشكل عاجل ،يجب إبرام عقد الإيجار بحلول 31 أغسطس 200. أما عقود الإيجار التي لم يتم إبرامها قبل هذا التاريخ فلا تسري عند تقديم طلب استرجاع عاجل. تنطبق القواعد القانونية التي تحكم حق الاسترداد على هذه القضية ،وبالتالي فإن المحكمة التي لديها اختصاص موضوعي للنظر في الدعوى هي المحكمة المناسبة.

ج- أن تكون مدة الإجارة قد انتهت

ويعتبر هذا الشرط من أهم الشروط التي يجب توافرها لتقديم الطلب المستعجل. أول شيء يتحقق منه القاضي المختص في عقد الإيجار الذي يتم تقديم طلب عاجل بشأنه هو ما إذا كان عقد الإيجار قد انتهى أم لا ،ثم ما إذا كان قد انتهى بالفعل. الطلب غير مختص.

د- شرط الإخطار

بعد انتهاء فترة الحيازة ،ورفض المستأجر تسليم العقار طواعية ،يجب على المالك إرسال إشعار إليه يطلب منه تسليم العقار. الإجراءات الواجب اتباعها لتقديم طلب عاجل [5].

يجب أن يحتوي التحذير المذكور أعلاه على مؤشرات واضحة على رغبة المالك في استرداد العقار واستعادته. إذا كانت إشارة الإنذار غير واضحة في هذا الصدد ،فإنها تعتبر باطلة ،ولا تنطبق آثارها القانونية على فتح مهلة العشرة أيام لتقديم الطلب.

إذا تم استيفاء جميع شروط الطلب العاجل ،يصدر قاضي الإجراءات الموجزة قرارًا بقبول الطلب وإعادة العقار إلى المؤجر.

2- وجوب تنفيذ القرار الصادر في الطلب المستعجل

ووافق المشرع على القرار الصادر في الطلب المستعجل بشأن إعادة الإيجار ،وهو من اختصاص السلطة التنفيذية ،وأبرم عقود الإيجار كسندات من خلال دائرة التنفيذ. والمستأجرين الذين يكتبون ومع ذلك ،يعتبر عقد الإيجار وثيقة تنفيذية واجبة النفاذ للمطالبة بدفع الأجور المستحقة بموجبه لدى إدارة التنفيذ المختصة وفقاً لأحكام التشريعات النافذة.

ومع ذلك ،يتطلب القانون استيفاء شرطين قبل تنفيذ المرسوم. سأشرح هذين الشرطين.

أ- التبليغ وعدم الطعن

من أجل القرار الصادر بقبول الطلب العاجل بالتمتع بصفة مستند تنفيذي ،طلب القانون من المؤجر إبلاغ المستأجر بهذا القرار مبدئيًا ،بحيث إذا لم يستأنف المستأجر ضده في غضون عشرة أيام ،تم تمديد المهلة إلى عشرة أيام من وقت الإخطار. في غضون عشرة أيام تم اتخاذ القرار بالفعل ،ولها سلطة تنفيذية.

ب- الكفالة

يجب على المالك إيجاد ضمان مصرفي أو قضائي لمساعدته على تنفيذ القرار الذي فاز به في المحكمة. سيحدد القاضي المستعجل أو المحكمة التي تنظر في القضية مقدار ما يجب أن يكون عليه الأمر. طلبه العاجل ،وبالتالي فإن مبلغ الضمان هو ضمان لأي ضرر قد يحدث للمستأجر في هذه الحالة.

رابعاً: أمثلة على حكم محكمة النقض في شأن إرجاع الأجور

وعلى حكم محكمة التمييز الأردنية بصفتها قاضياً ،الصادر في الاستئناف رقم 4020 لسنة 2012 ،نقض الحقوق جلسة 17/3/2013 ،والذي جاء في مضمونه:

(ومن استقراء نص المادة 21 من قانون الملاك والمستأجرين التي أضيفت بموجب المادة (7) من قانون الملاك والمستأجرين المعدل 17 لسنة 2009 والقانون رقم 22 لسنة 2011 الذي يجوز للمالك بموجب عقد إيجار مكتوب ،اتبع الإجراءات التالية لإخلاء أو استرداد الممتلكات إذا كان السبب هو انتهاء مدة عقد الإيجار وفقًا لأحكام المادة (17) والمادة (22) على التوالي إذا قام المالك بإخطار المستأجر بضرورة إخلاء أو إعادة العقار في نهاية مدة الإيجار

،وإذا رفض المستأجر إعادة العقار في غضون 10 أيام من تاريخ الإخطار أو انتهاء مدة الإيجار ،أيهما يأتي لاحقًا ،يعتبر هذا سببًا مشروعًا للمالك لتقديم طلب لقاضي الأمور المستعجلة في المحكمة. يجب أن يكون المالك مختصًا لتقرير ما إذا كان يجب إخلاء العقار المؤجر أو استرداده.

وعلى حكم محكمة التمييز الأردنية بصفتها فقهية ،الصادر في الاستئناف رقم 884 لسنة 2012 ،نقض الحقوق جلسة 30/4/2012 ،والذي جاء في مضمونه:

في حالة انتهاء مدة عقد الإيجار ،يتم وضع إجراءات استرداد وإخلاء العقار.

رقم 5819 لسنة 2018 في محكمة التمييز

رئيس الهيئة ناصر التل بتاريخ 2018-09-10

تعتبر دعوى استرداد الممتلكات بموجب المادة (19) من قانون المؤجرين والمستأجرين قضية مستعجلة ،ويجب عرضها على القاضي المستعجل.

يجب تقديم الاستئناف لرئيس محكمة النقض أو من يفوضه. يشترط الإذن بتقديمه إلى رئيس محكمة النقض وفقاً للمادة 176/2 من قانون الإجراءات المدنية.

خامساً: الخاتمة

لا ننكر أن مطالبة المشرع الأردني بإعادة الإيجار بشكل عاجل في قانون المؤجرين والمستأجرين هي خطوة جديرة بالثناء ،لأنها حققت توازناً بين المؤجرين والمستأجرين. لا يترك المالك تحت رحمة أي مطالب قد تكون لدى المستأجر. اتفاقية الإيجار ،خاصة أنه لم تكن هناك حاجة للتعاقد على شيء من هذا القبيل لأن هناك قانونًا ينظم الإيجارات.

اقرا ايضا: إعفاءات دفع ضريبة المسقفات بالاردن

كيفية حساب التعويض عن اصابة العمل بالاردن

المادة 28 من قانون العمل الاردني الفصل المشروع للعامل

افضل محامي تأمين في الاردن متخصص في تحصيل التعويضات الصعبة

لائحة شكوى ذم وقدح وتحقير مع الادعاء بالحق الشخصي

مدى للمحاماة – مكتب المحامي ماجد العارضه

المصادر والمراجع (المعاد صياغتها)

المصدر jordan-lawyer.com

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.

افتح المحادثة
بحاجة لمساعدة؟
مرحبا بك في موقع المحامي ماجد العارضه
اذا كنت بحاجة الى استشارة او توكيل المحامي يرجى الضغط على "فتح المحادثة" ادناه
(الاستشارة برسوم رمزية)
متصل